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关于我市房地产开发经营管理情况的报告
——2018年10月29日在市十六届人大常委会第十二次会议上
市城乡建设委主任 陈勇
发布日期:2018-11-05

主任、各位副主任、秘书长、各位委员:

  受市政府委托,现将我市房地产开发经营管理情况报告如下,请予审议。

  一、房地产开发情况

  (一)行业发展水平不断提升。随着市场发展日渐成熟,我市房地产行业集中度及发展水平均有所提高。一是开发建设指标明显增长。2018年我市开发建设各项指标明显增长,且增速加快。1-9月全市房地产开发完成投资1079.3亿元,同比增长4.6%;各类房屋新开工面积1937万平方米,同比上升22.3%;全市房地产业实现税收收入308亿元,同比增长29.6%,占全市税收收入的比重为22.5%。与省内城市对比,我市各项指标均居全省首位。从份额看,完成投资约占全省的五分之一;从全国情况看,我市开发投资在同类城市中位居中游,高于济南、厦门,低于杭州、宁波。二是开发企业实力明显增强。房地产开发企业平均注册资本由2015年的4137万元增加到2018年的5206万元,年均开发量由2015年的7万平方米增加到2017年的8.5万平方米。2018年海尔、海信、天泰等6家本地地产企业进入全国300强,数量为历年之最,其中海尔地产排名第92位。三是行业集中度明显提升。大型房地产企业下属项目公司占项目公司总数的57%。企业专业化程度逐年增强,全国百强地产企业已有32家在我市开发,年均开发量30万平方米以上,外地入青企业的层次和规模均居全省之首。

  (二)开发项目品质不断提高。房地产开发项目逐渐由单纯满足住房需求发展成为建设环保节能、配套齐全、功能完善的新型小区,由“住有所居”向“住有优居”转变。主要表现在三个方面:一是理念不断更新。综合开发、配套建设的观念深入人心,生态绿色、节能环保的设计理念不断强化。项目设计时更加注重整体功能、低碳环保和规模效应。从过去单纯的考虑地段、户型转而对项目的环境、配套、交通、环保等整体功能综合考虑。二是品质不断提高。近两年全市有5个项目荣获国家“广厦奖”,60余个项目获得绿色建筑星级标识,面积约800万平方米,其中两个项目获得绿色建筑星级标识三星认定,多个项目列入国家住建部A级住宅性能认定。项目的节能环保新技术应用、太阳能利用和海绵建筑显著增加,住宅全装修比例从2015年的不足30%提高到48%。三是服务不断优化。修订后的《青岛市房地产开发经营管理条例》(以下简称《条例》)针对开发企业事项办理,优化了开发资质、工程规划、联合审图、工程招标等事项办理程序,在实施过程中,结合深化“放管服”改革,优化营商环境、“一次办好”等要求,不断简化办理条件、优化办事流程,开发建设事项办理时限平均提速70%,部分事项更实现了全程网办,据统计,企业从拿地到上市的平均时间为9个月,基本实现了当年拿地、当年开工,通过快周转、早上市,有效促进了市场供应。

  (三)配套建设水平不断提升。一是项目建设条件全面落实。根据《条例》规定,我市已全面落实开发项目建设条件意见书制度,由市城乡建设委牵头会同给水、排水、供电、燃气、供热等相关单位进行现场勘查拟定开发建设条件,对项目地块的市政基础设施、配套公建等建设条件提出要求,确保住宅小区与配套设施同步建设、同步交付。自2016年9月启动建设条件意见书工作以来,已对40多个地块出具了建设条件意见书,加大了对规划市政道路、教育设施用地征收储备的力度,从源头上解决了项目建成后“出行难”、“入学难”等问题,提升了项目居住品质。二是小区配套建设提质增效。按照《条例》规定收取城市基础设施配套费,专项用于配套范围内的基础设施和公共服务设施,2016-2017年共完成工程投资约8.7亿元, 新开工项目41个,竣工项目31个。通过规范配套计划项目申报、细化配套工程内、外部管理制度,在配套工程的前期熟化、工程推进、后期收尾环节提升工作水平,完善城市基础设施配套建设工作,确保及时满足周边项目配套需求,并将海绵城市、被动式、装配式建筑、LED路灯等先进环保理念逐步应用到配套设施建设中,取得了显著成效。三是配套教育设施更加完善。从2016年至今,共竣工学校6所,在建学校5所;竣工幼儿园11所,在建幼儿园6所,共为我市新增学位约2.3万个,有效缓解了新建小区“入学难”问题。同时,在建设中狠抓工程质量,打造精品工程,欢乐滨海城九年一贯制学校获得青岛市优质结构工程奖、山东省优质结构工程奖、山东省建筑施工安全文明标准化优良工地等称号。此外,合肥路小学和澳门路小学征地工作已取得突破性进展,合肥路小学及浮山后一小区配套中学计划年内开工建设,澳门路小学计划年内完善各项前期手续,预计明年上半年开工。这些教育设施的开工建设,将进一步缓解周边入学压力,提升教育水平。

  二、房地产经营情况

  (一)市场调控工作。近年来,按照中央调控要求,我市全力开展以稳控房价为主要内容的调控工作,先后出台了限购、限贷、限售、限价等调控措施,促进市场平稳健康发展。一是新建商品住房销售量逐渐回落。据商品房网签数据显示,今年1-9月,全市新建商品住宅销售10.2万套,同比减少11.3%,销售面积1175.3万平方米,同比减少7.3%。二是新建商品住房价格上涨压力依然较大。据市国土房管局商品房网签数据显示,今年1-9月全市新建商品住房平均价格9427元/平方米,同比上涨4.85%。据国家统计局公布数据显示,9月份我市新建商品住房价格指数同比上涨10.4%,在全国70个大中城市中排名第26位。三是住房库存趋近合理区间下限。截至9月底,全市新建商品住房库存10.66万套,同比增长3.2%,环比增加14.13%;面积1232.66万平方米,同比增长8.61%,环比增加16.3%。库存消化周期为9.2个月。四是二手房交易量持续减少。今年1-9月全市二手住房成交5.4万套,同比减少17.63%;面积451.3万平方米,同比减少23.55%。

  (二)经营管理工作。一是加强商品房预售管理。严格按照《条例》等法规办理新建商品房预售许可证,严厉打击商品房未取得预售许可即进行预售的行为。发布《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》,进一步规范房地产开发企业商品房预售许可行为,严格审核商品房预售申报备案价格,控制好房屋入市的价格源头,把握好商品住房网签的结构、节奏和规模,确保商品房销售量、价双稳。二是严格落实商品房销售合同网上备案。在全市范围内对新建商品房预售和现售合同进行网上签约和备案。将所有新建商品房项目纳入网上签约系统管理,开发企业在网上公布可销售房源,当事人双方根据网上公布的示范合同文本,协商拟订合同条款,双方确认后通过网上操作系统提交,实现合同即时备案,从源头上防止“一房两卖”。三是持续保持市场监管高压态势。深入开展市场巡查和整顿,根据《条例》规定,严厉查处开发企业无证预售、捂盘惜售、未按要求在商品房销售场所明示(公示)相关文件和材料等违法违规行为,规范房地产市场秩序。四是全面开展商品房预售资金监管工作。发布《青岛市新建商品房预售资金监管办法》和《青岛市新建商品房预售资金监管规则》,优化使用审批流程,规范预售资金监管。同时,不断加大“放管服”改革力度,先后向西海岸新区、青岛前湾保税港区、城阳区、崂山区、高新区下放了预售资金监管职责,提升预售资金监管效能。通过房地产交易资金网络监管信息系统,实现了资金监管网络化、自动化。截至今年9月,中心城区累计受理2663个预售资金监管协议,结束监管1140个。正在监管项目共有预售房屋310662套,已网签销售房屋238425套,已备案预售合同总金额3292.81亿元,累积到账资金2783.61亿元,审核拨付资金2602.79亿元,监管账户剩余资金180.82亿元。

  三、存在问题

  (一)产业新旧动能转换需要再提速。今年5月,市委市政府印发《关于推进新旧动能转换重大工程的实施意见》,加快落实建设山东新旧动能转换试验区这一“国家战略”。为此,市城乡建设委制定了加快推进城乡建设领域新旧动能转换的实施方案,建立了房地产业新旧动能转换重大工程项目库,经摸底进入动态项目库近40个项目,类别涵盖现代海洋、现代旅游、商务服务、文化创意、健康养老等优势和特色产业,预计总投资约870亿元。通过参与新旧动能转换企业座谈了解到,企业在项目落地、开发、运营中仍存在问题,既有市场存在的客观问题,如装配式建筑、全装修增加建设成本,但销售价格无法提高,导致企业利润压缩;养老、旅游建设用地供应不足等;也有机制体制问题,如消防相关法律法规中,缺乏对长租公寓类住房的分类认定;工业用地转型升级政策执行标准不明确、自持及可售比例无指导范围、工业建筑二次改造后涉及改变规划用途、办理销售手续限制等。

  (二)公建设施管理水平需要再提升。新建住宅小区内有多项公建配套设施,包括行政管理与社区服务设施、社区养老、医疗卫生、体育健身等,这些设施是为小区居民服务。但实际上项目建成后,大部分开发企业不想继续经营公建配套设施,但又无法移交,一定程度上既造成了资源闲置,也对居民生活造成了影响。根据《条例》规定,由开发企业以出让方式用地建设的行政管理与社区服务设施应由区(市)政府按照房地产成本价回购。通过走访市北区、李沧区的民政、街道等相关接收和使用单位,发现回购存在以下情况:一是区政府资金紧张拒绝回购,而开发企业不愿无偿交付;二是规划配建的行政管理与社区服务用房,因前期未征求民政部门意见,造成面积、位置与民政部门要求标准不一致,导致无法接收,一定程度上形成资源浪费;三是因行政管理与社区服务用房等配套设施不能办理产权登记,导致区(市)政府回购后无法办理相关不动产权证明。

  (三)项目同步配套需要再统筹。目前开发项目用地招拍挂时,只是对其红线范围内用地进行出让。而开发项目周边配套设施(如学校、幼儿园、道路)用地未同步收储,也无法直接划拨给配套设施建设单位。部分开发项目已开工建设,但其周边配套教育设施用地仍存在征地、拆迁等问题,导致开发项目竣工交付时,周边配套设施无法同步建成。主要是征地手续办理难,需由市国土部门与村集体协商,而部分村集体支持配合的积极主动性不高,导致征地周期长且不可控,部分项目甚至数年无法启动建设。部分规划配套设施用地位于村集体经济发展用地范围内,产生巨额征地费用,市财力无力承担。如浮山后五小区配套学校、双山小学、浮山新区规划3号线(合肥路—劲松七路)、劲松五路(合肥路—滁州路)等均历时多年至今未能办理征地手续。另外,配套征地费用无出处,均通过一事一议方式确定,不仅没有政策依据,而且周期较长,影响工程建设。

  (四)住宅市场供应需要再加大。一是市场存量不足。一方面,受材料、人工等成本刚性增长影响,开发企业对新建商品房价格依然存在高预期;低价房源几乎售尽,在售项目大多为近两年拿地,高价房源销售压力凸显。另一方面,商品住房去化周期处于历史低位,库存水平接近合理区间下限。市南、市北、李沧及相关热点区域住宅有效供应无法匹配市场需求,市场供需失衡导致稳控压力增大。二是已供住宅用地未及时转化为有效的住房供给。近三年,我市年均住宅用地供应量约为1.2万亩,土地供应力度较大。根据自然资源部土地市场动态监测与监管系统统计数据,2011年至2016年,全市累计供应住宅用地2192宗、11.4万亩,但全市尚未开发利用的住宅用地2.4万亩,占供应总量的21.2%,已供应的土地需要尽快形成有效住房供应。

  四、下步打算

  (一)加强联动,促进房地产业规范发展。房地产开发过程较长,涉及土地、规划、建设、城管、环保等多个部门较多,虽然各部门都对房地产企业有行政管理措施,但受行政管理体系制约,各部门互不兼容,使开发管理零散分布。据不完全统计,全市房地产开发企业年处罚记录262条,其中也包含部分大型企业集团、上市企业。目前,由于企业失信成本较低,受到行政处罚的成本,远低于项目尽快开工、上市形成的经济收益,导致企业信用观念不强。下步将加强联动机制,通过部门间的信用信息资源共享,建立联动响应和联合惩戒机制,对列入严重违法失信名单的企业,在资质、用地、融资、建设、预售和政府购买服务等方面予以限制,进一步发挥信用评价结果作用。

  (二)落实资金,解决配套征地问题。结合建设条件意见制度,加大对配套设施用地的收储力度,并在开发项目建设用地出让前征询有关部门意见,确保所出让的项目具备同步配套建设条件。同时,加快解决配套设施用地与村集体经济发展用地重叠问题,明确配套设施征地资金出处,学校建设征地费国家标准内由市级财政负责,所在区市根据被征用土地实际,给予的补助、补贴由所在区市政府承担。通过固化资金来源、配套要求,解决目前城市基础设施配套中遇到的困难,确保配套设施与新建住宅同步建设、同步交付,解决居民教育、出行和生活等现实问题。

  (三)争先创优,树立标杆企业项目。加快培育大型地产企业集团。以全国百强开发企业、全市综合实力二十强企业、上市企业等为依托,发挥大企业在行业中的引领示范作用,鼓励企业重组整合,树立行业标杆形象,向全国领先、省内龙头企业看齐。同时以“广厦奖”、绿色建筑等示范工程为依托,建设一批设计标准高、施工质量好、环境服务优的精品项目,通过好项目成就好企业、通过好企业开发好项目,不断促进、相互提升。

  (四)供需双控,严格落实市场调控措施。一是加大土地供应。按照《关于加快住房有效供应促进房地产市场平稳有序发展的通知》要求,确保地价水平稳定。继续加大住宅用地供应,积极处置闲置土地,严厉惩处开发企业捂地、囤地行为,加快开工建设,推动满足刚需和改善性需求的项目入市。二是保持市场监管高压态势。严格审核商品住房预售申报备案价格,把握好商品住房网签结构、节奏和规模,控制好房屋入市的价格源头。充分发挥市级房地产市场调控联席会议作用,严厉打击开发企业和经纪机构虚报价格、变相捂盘、捆绑销售等违法违规行为。三是加强预售资金监管。进一步完善房地产交易资金监管系统,规范银行资金监管业务,完善系统统计功能,及时发现监管资金异常情况,确保项目按期建设并交付使用。

  主任、各位副主任、秘书长、各位委员,有效应对当前经济社会发展形势,深入做好房地产开发经营管理工作,是新时代的历史使命和重要责任。我们将在市委的坚强领导和yingya英亚体育平台的监督指导下,围绕突出创新引领、实现三个更加目标要求,落实好一三三五工作思路,履职尽责、紧抓快干,为加快建设国际化现代大都市,做出新的更大的贡献!

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