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关于《青岛市物业管理条例(修订草案)》修改情况的汇报
——2020年9月16日在青岛市第十六届人民代表大会常务委员会第二十六次会议上
市人大法制委员会副主任委员 蓝海华
发布日期:2020-09-27

主任、各位副主任、秘书长、各位委员:

  我受市人大法制委员会的委托,向本次会议作关于《青岛市物业管理条例(修订草案)》(以下简称修订草案)修改情况的汇报。

  市十六届人大常委会第二十五次会议对修订草案初审后,法制工作室认真汇集整理了常委会组成人员的审议意见,书面征求了省人大常委会法工委的意见建议,通过青岛日报、网络等向社会公开征求意见。8月中下旬,yingya英亚体育平台副主任邹川宁带领工作班子,开展了一系列立法调研工作:在市北区海伦路街道召开基层立法听证会,就物业管理中的难点问题进行听证;召开专家论证会,邀请专家学者、人大代表、律师、法官对修订草案进行论证;赴物业服务行业协会调研,听取协会和物业服务企业的意见;赴黄岛区开展调研,听取基层立法联系点、街道办事处、居委会、业委会、物业服务企业和区相关部门的意见和建议。

  为进一步发挥人大立法主导作用,拓宽法规起草渠道,根据yingya英亚体育平台工作要点安排,法制工作室采取同步委托起草方式,委托山东德衡律师事务所开展物业管理课题研究,并将立法调研报告和代拟稿等研究成果推送给全体常委会组成人员。在修订草案论证修改过程中,工作班子对代拟稿进行了逐条对照、研究。在以上工作基础上,法制工作室对修订草案进行了修改,提出了修改建议。9月8日,市人大法制委员会召开第31次会议, 根据常委会组成人员、城建环资委员会的审议意见和各有关方面的意见、建议,对修订草案进行了统一审议。现将主要修改情况汇报如下:

  一、关于体例结构和总体内容。部分常委会组成人员和城建环资委员会提出,修订草案内容较为原则,可操作性不够强,特别是针对业主大会、业主委员会“成立难”、“换届难”、“监管难”等问题,缺乏系统全面、有针对性的制度措施。有的常委会组成人员提出,修订草案缺少对物业使用与维护的规范,建议补充完善。有的常委会组成人员提出,修订草案要处理好与刚颁布的民法典等相关上位法的关系,并做好与本市房屋使用安全条例、市容和环境卫生管理条例等的衔接。根据这些意见,法制委员会会同有关部门研究认为,物业管理立法首先要处理好业主自治与政府监督指导的关系,业主大会、业主委员会“成立难”、“换届难”等业主自治失灵问题在我市和外地物业管理中普遍存在,有必要根据国家关于加强和完善城乡社区治理的意见等文件要求,借鉴深圳、上海等地立法经验,在坚持业主自治的前提下,在业主大会、业主委员会的成立和换届等环节,适度强化街道、居委会和相关部门的指导、监督作用,推动和规范业主大会的设立和运行,提高业委会组建率。根据这一思路,修改时主要把握以下原则:一是强化法规的可操作性,对于民法典、国务院和省物业管理条例等上位法规定较为原则的内容,作进一步补充、细化。二是坚持问题导向,积极回应yingya英亚体育平台物业管理条例执法检查和专题询问提出的问题,以及各有关方面提出的问题。三是反映我市创新社区治理经验,将有关做法和措施上升到法规层面。据此,法制委员会建议将修订草案由6章71条调整为8章93条,分为总则,物业管理区域和共有物业,业主、业主大会和业主委员会,前期物业管理,物业服务,物业的使用与维护,法律责任,附则,并对第三章“业主、业主大会和业主委员会”进行分节,增加业主的权利和义务等规定,并细化业委会从组建到换届的全过程运作规范。

  二、关于业主大会的筹备和成立。有的常委会组成人员和基层社区代表、德衡律师事务所代拟稿提出,首届业主大会筹备组对于成立业主大会非常重要,建议修改、完善相关内容。有的常委会组成人员建议对利用现代科技手段提升物业管理水平作出规定。根据这些意见,法制委员会建议作如下修改:

  1、细化业主大会筹备组的启动流程。规定一定比例的业主可向镇街申请成立业主大会筹备组,镇街也可以根据物业管理区域实际主动组织成立筹备组。同时规定筹备组组长由镇街代表担任,明确筹备组的职责,并针对实践中业主大会筹备过程不确定因素多等实际情况,延长业主大会筹备期。(修改一稿第二十一条、第二十二条、第二十三条)

  2、针对目前“逐户逐人”的书面投票模式耗时耗力且无法保证投票结果公正性的问题,增加规定业主大会会议采用互联网形式表决的,应当通过市物业主管部门建立的电子投票系统进行。从而为业主大会会议投票表决提供方便、快捷的信息化平台,破解业主大会“成立难”、“决策难”问题。(修改一稿第二十六条)

  三、关于业委会组建和运行规范。部分常委会组成人员和城建环资委员会提出,业委会是业主自治的关键,建议加强对业委会组建和运行的规范,以推动业主的自我管理。根据这一意见,法制委员会建议作如下修改:

  1、完善担任业委会成员的条件和相关禁止性行为,增加本人、配偶及其直系亲属与物业服务企业存在利害关系的业主不得担任业委会成员等规定,增加业委会会议制度的规范。(修改一稿第三十四条、第三十九条)

  2、根据不同情形,将业委会成员资格的终止区分为自然终止、决定终止和街道责令提请终止三种,完善业委会任期和换届的相关规定。(修改一稿第四十二条、第四十三条、第四十四条)

  3、规范业委会换届移交,对业委会未按照规定移交文件、财物的,镇街应当协调督促其移交。(修改一稿第四十五条)

  四、关于物业服务质量和收费。部分常委会组成人员和城建环资委员会提出,物业服务质量和收费是物业管理的重点、难点问题,相关矛盾纠纷日益增多,建议条例对此作出规定。根据这一意见,法制委员会会同有关部门研究认为,2018年省政府颁布了山东省物业服务收费管理办法,规定物业服务收费既有政府定价,也有市场调节价。国家对需要政府定价的商品和服务,由省级以上政府实行目录管理。实践中,对实行市场调节价的,由于缺乏可供参考的物业服务标准和价格信息,导致业主和物业服务人协商困难,有必要规定由相关部门发布服务标准和参考价格,引导合同双方理性磋商、合理定价。根据以上思路,法制委员会建议增加以下规定:

  1、增加对物业服务合同和服务标准的规范,包括物业服务合同报物业主管部门备案,市物业主管部门应当发布住宅小区物业服务指导标准、制定物业服务合同示范文本。(修改一稿第五十七条)

  2、增加对物业服务收费的规范。对于政府定价的,按照国家、省有关规定执行;对于市场调节价的,由市物业主管部门会同价格主管部门制定物业服务收费参考价格,并向社会公布,供合同双方协商时参考。同时规定,物业服务人不得擅自调整物业服务收费标准。(修改一稿第六十三条)

  3、增加物业主管部门对物业服务合同履行等方面实施信用分类管理的规定。(修改一稿第七十条)

  五、关于停车位、停车库使用管理。部分常委会组成人员和有的业委会提出,目前小区停车矛盾较为突出,容易引发物业管理纠纷,建议法规对此作出明确规定。根据这一意见,法制委员会会同有关部门研究认为,目前,停车位、停车库主要分为三种类型:一是建筑区划范围内规划用于停放汽车的车位、车库;二是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;三是平时用作停车位的地下人防工程。对于前两类车位的产权归属和使用,民法典作出了明确规定,有必要增加业主的知情权,规定建设单位在销售时的公示义务。对于人防车位,有必要学习借鉴江苏、深圳等地经验,明确人防车位不得出售、附赠,并按照“谁受益、谁维护”的原则,明确人防车位的维护管理责任主体。根据以上思路,法制委员会增加了相关内容。(修改一稿第七十五条、第七十六条、第七十七条、第八十九条)

  六、关于房屋专项维修资金管理。有的常委会组成人员和城建环资委员会提出,房屋专项维修资金的筹集、使用、管理涉及广大业主的切身利益,建议法规对此作出规定。根据这一意见,法制委员会会同有关部门研究认为,2020年5月,省住建厅、民政厅、财政厅等印发了山东省住宅专项维修资金管理办法,对专项维修资金的交存、计划使用、一般使用、应急使用以及监督管理作出了明确规定。我市也专门制定了房屋专项维修资金管理办法。因此,条例仅作衔接性规定,并增加物业服务人将专项维修资金的筹集、使用情况公示的规定。(修改一稿第七十九条)

  七、关于法律责任。有的常委会组成人员和城建环资委员会提出,为了体现“有权必有责”和增强法规的刚性,建议对违反本条例的行为设定明确的法律责任。根据这一意见,法制委员会建议对相关主管部门和镇街、业委会、建设单位、物业服务人在物业管理中的违法行为,分别补充、完善相关法律责任。(修改一稿第八十五条至第九十条)

  此外,还对部分条款中的文字、条款顺序、表述方式和标点符号等作了适当的调整和修改。

  主任、各位副主任、秘书长、各位委员,法制委员会已按上述意见对修订草案作了修改,提出了《青岛市物业管理条例(修订草案修改一稿)》。修订草案修改一稿和以上报告是否妥当,请审议。

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